不動産売却の流れは？必要書類・費用・トラブル回避のポイントを徹底解説

不動産を売却する際は、トラブルなくスムーズに進めたいものです。そのためには、売却の流れやかかる費用を把握しておくなどの取り組みも大切です。戸建てやマンションなどの売却には様々な費用がかかります。また、売却時には大きな金額が動くため、些細なすれ違いから大きなトラブルになることもあります。
「できるだけ簡単に理解したい」という方のために、こちらでは不動産売却の流れ・必要書類・かかる費用や税金・トラブル回避のポイントをわかりやすくご説明します。

不動産売却の基本的な流れは以下のとおりです。

まずは不動産会社に査定を依頼し、物件がどれくらいで売却できるのかを確認します。

査定額に納得できたら、仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を結びます。

不動産会社の担当者と打ち合わせを行い、売り方の戦略を立てます。インターネット、ホームページ、チラシ、現地看板などで購入希望者を募集します。

購入希望者が見つかり、条件面でお互い納得できれば、不動産売買契約を結びます。

売買契約で定めた日時で決済と物件の引き渡しを行います。買主が住宅ローンを利用する場合や所有権移転登記などの手続きがある場合は、1ヶ月ほど時間がかかります。

不動産売却で得た利益にかかる税金を納付するため、売却の翌年に確定申告を行います。

不動産売却で一般的に必要となる書類をご紹介します。戸建てやマンションなどの不動産の種類や売却方法によって必要書類は変わりますので、不動産会社に確認しましょう。

• 登記済権利書または登記識別情報
• 建築確認済証および検査済証
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 土地測量図・建物図面・境界確認書
• 管理規約・使用細則・管理組合総会議事録など（マンションの場合）
• 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
• 設備の仕様書

上記の必要書類と併せて、物件の引き渡し時には以下のような書類も必要です。

• 銀行口座の書類（通帳など）
• 住民票
• ローン残高証明書またはローン返済予定表
• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 実印

これらの必要書類は取得に時間がかかる場合もあるため、計画的に準備しておくことが大切です。

不動産売却では、主に以下のような費用がかかります。

売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。売却が成立した際に成功報酬として支払います。仲介手数料の上限は、売買価格の3％＋6万円＋消費税（売買価格が400万円を超える場合）です。

契約書や領収書などの課税文書に対して課せられる税金です。定められた金額の収入印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。
印紙の金額は契約書の記載金額、つまり物件の売買価格によって以下のように定められています。2024年3月31日までは軽減税額が適用されます。

※参照：国税庁ホームページ

住宅ローンを完済した際に、抵当権を抹消するための費用です。抵当権とは住宅ローンを組む際、金融機関が不動産を担保として設定する費用です。
抵当権抹消は登録免許税のほか、依頼する司法書士へ支払う報酬も含めて1～3万円かかるのが一般的です。

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費用＋譲渡費用）

必要に応じて、建物の解体費用、敷地の測量費用、ハウスクリーニング代などがかかります。

不動産売却は、マンション・戸建て・土地などの不動産の種類はもちろん、建物の状態や立地によっても売却にかかる期間が異なってきます。そのため、「必ずいつまでに売れる」といった基準はありません。しかし、一般的な目安でいうと3ヵ月～6ヵ月が平均といわれています。

不動産売却の流れに沿って必要な期間を解説すると、まず不動産会社の選定・契約までに1～4週間ほどかかります。その後売却活動から売買契約を結ぶまでに1～3ヵ月、手付金を受け取って物件の引き渡しまでに1～2ヵ月が必要です。

始めにお伝えしたように、これは目安でしかありません。なかなか買い手が見つからなければ売却活動にもっと時間がかかりますし、購入者の住宅ローン審査などでも時間が必要です。

需要のある都市部のマンションなどの売却は、早ければ2ヵ月程度で完了することもあります。対して、郊外の小さな都市・山間部・農村などでは売却に1年以上かかることもあるのです。

マンションでも戸建てでも、不動産の売却にはある程度時間がかかることを覚えておきましょう。早く売却したい場合は、不動産会社に相談するなどできるだけ早く行動を始めることがおすすめです。

不動産売却をスムーズに進めるために行っておきたい事前準備をいくつかご紹介します。

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合は、必ず住宅ローンの残高を確認しましょう。不動産を売却するためには、基本的に住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンの残高は、金融機関から送られてくる住宅ローン残高証明書や借入時の返済予定表、金融機関のWebサイトなどで確認できます。

不動産は、原則として名義人本人でなければ売却できません。戸建ての場合、建物と土地の名義人が異なるケースもあるため注意が必要です。名義人は、法務局で取得できる登記簿謄本で確認できます。

戸建てを売却する場合は、敷地の境界を明確にしておくことが重要です。境界が曖昧だと売却時にトラブルが生じるおそれがあります。隣地との間に境界標があるか、屋根や雨樋が越境していないかを確認しましょう。

不動産売却でトラブルを避けるためには、事前の対策が重要です。トラブルを回避するポイントとして以下の3点が挙げられます。

契約前には、売主と買主の間で取り交わす売買契約書を細かく確認することが大切です。契約後に何らかの問題が起こった場合は、原則として売買契約書の記載内容をもとに判断されます。
特に契約解除の取り扱いは認識の相違が生じやすく、売主の金銭的なリスクも伴うため、必ず確認しましょう。

雨漏れやひび割れなど、物件の瑕疵（欠陥）を伝えないまま売却すると、「契約不適合責任」として補修や損害賠償、契約解除を求められる場合があります。住宅に不具合がある場合は必ず不動産会社に報告しましょう。
不動産会社に相談することで、契約不適合責任を負わない形での販売や修繕を施すなど、適切なアドバイスが受けられます。

不動産売却で起こるトラブルの多くは、売主と買主の認識の相違や誤解が原因です。
不動産会社は、売主と買主の仲介役として双方が満足のいく取引をサポートする役割を担っています。そのため、安心して仲介を任せられる不動産会社を選ぶことがトラブル回避につながります。

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