株式会社ジェイランド

【不動産】住宅ローンについてよくあるご相談

不動産の購入をご検討いただく場合、ほとんどの方が住宅ローンを検討されます。住宅ローンについて、特によくご相談いただくのが住宅ローン控除と年齢に関する内容です。

住宅ローン控除ってなんですか

住宅ローン控除とは、住宅ローン減税とも呼ばれます。つまり、住宅ローンを組んだ人の税金の負担が軽くなるように作られた制度です。

住宅ローン控除の内容

2022年１月以降に下記理由で住宅ローンを組んだ方が対象です。

• 住まいを建てた
• 購入した
• リフォーム・リノベーションした
• 住まいを取得した　など

このような方が住宅ローンを組んだ場合、「住宅ローンの年末残高×0.7％」分の所得税・住民税が13年間お得になります。所得税・住民税は均等に引かれるわけではなく、まずは所得税が減税されます。所得税から差し引いてもなお減税できる分がある場合に住民税から差し引かれる順番です。

住宅ローン控除が適用される条件

• 住宅ローンの返済期間が10年以上ある
• 住宅ローンを組んだ本人が対象の住まいに居住実績がある
  ※新築・取得した日から6カ月以内に居住開始し、控除の適用を受ける都市の12月31日まで引き続いて住んでいる
  ※投資用不動産、土地のみ購入の場合は適用NG
  ※ただし転勤などやむを得ない事情で居住実績がなく、住む意思がある場合は適用可能
  
• 床面積50㎡以上
• 居住用スペースの割合が面積の半分以上
  ※自宅兼事業所の場合を想定
• 合計所得金額2,000万円以下
  ※給与所得・不動産所得・譲渡所得・雑所得などを含む
• 計算の基礎となるのは年末残高

住宅ローン控除を受けるための手続きに必要なもの

前提

住宅ローン控除を受ける場合、控除を受ける初年度は必ず確定申告を行う必要があります。

必要書類（初年度）

• 確定申告書
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 本人確認書類のコピー
  1）マイナンバーカード
  2）マイナンバー通知カード、もしくはマイナンバーが記載されている住民票　＋　運転免許証など
• 建物・土地の登記事項証明書
• 建物・土地の不動産売買契約書のコピー
• 源泉徴収票
• 住宅ローンの残高証明書…住宅ローンを契約する金融機関から発行

※中古住宅の場合…耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書のコピーが必要
※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合…認定通知書のコピーが必要
※2023年１月１日以降に住み始めた場合…
銀行が税務署に直接残高などを証明するため、銀行が発行する借入金残高証明書、新築工事請負契約書のコピーは不要

必要書類（2年目以降）

• (特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
• 住宅ローンの残高証明書

2022年税制改正で変わる住宅ローン控除

税制改正により2022年から住宅ローン控除にいくつかの変更点があります。

1）控除率の引き下げ

【変更前控除率】　1％　→　【変更後控除率】　0.7％

変動金利制のローンで住宅ローン控除が適用されると利益が出るケースがあるため、それを防ぐための変更となります。

2）住民税から減税できる金額の変更

【変更前】
「所得税の課税総所得金額等の合計額の7％」で上限136,500円
　↓
【変更後】
「所得税の課税総所得金額等の合計額の5％」で上限97,500円

3）所得制限

【変更前】すべての所得金額の合計が3,000万円
　↓
【変更後】すべての所得金額の合計が2,000万円

4）住宅の種類ごとの要件緩和

＜新築住宅の場合＞
【変更前】床面積　50㎡以上　→　【変更後】床面積　40㎡以上
※2023年までに建築確認をした住宅が対象
※すべての所得金額の合計が1,000万円以下の場合に限る

＜中古住宅の場合＞
【変更前】
基準を超える築年数の住宅については下記書類の提出を要する
・既存住宅売買瑕疵保険の保険保証明書
　または
・耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書の家のいずれか

＜提出を要する住宅の築年数＞
・鉄筋コンクリート造などの耐火住宅…築25年
・木造など非耐火住宅…築20年

【変更後】
1982年以降に建てられた住宅は書類提出の必要なし

40代でも住宅ローンは組めるのか？

結論40代でも住宅ローンは組めます。ただし、年齢によって組めない場合もあるので注意が必要です。

住宅ローンは現在最長35年まで返済期間を設定することができます。審査基準には年齢制限があり、多くの金融機関では完済時の年齢は79才までとしています。つまり、43才までなら住宅ローンの返済期間を35年設定することが可能です。

しかし、79才まで返済し続けられるかどうか…と不安な方は繰り上げ返済や返済期間を短く設定するなどの方法がおすすめです。

また、40代は生活習慣病が気になってくる年代ですが、住宅ローンを検討するなら健康面には注意が必要です。住宅ローンを組むときには団信の生命保険に自動加入する必要があり、加入条件として健康面が良好であることが求められます。収入面をクリアしていても健康状態で住宅ローンの審査が通らなかった…というケースもありますので、この機会にご自身の健康チェックをしてみるのもよいでしょう。

【不動産】住宅ローン手続きの流れ

戸建てやマンションなどの不動産を購入する場合、住宅ローンを利用するのが一般的です。住宅ローンは、主に以下のような流れで手続きをします。

1.事前審査

手に入れたい物件の購入を申し込みしつつ、ローンの事前審査も行います。事前審査は、金融機関に申し込んだら実施されるものです。金融機関は様々な項目をチェックし、対象者に融資をするべきかどうかを判断します。

2.本申込

事前審査を通過し、無事に物件の売買契約が完了すれば、住宅ローンの本申込を行います。基本的に事前審査で判明した内容と違いがないのであれば、この段階で落ちることはありません。必要書類がいくつかあるため、金融機関に確認をとってしっかりと準備しましょう。

3.金銭消費賃借契約

金融機関と交わすお金の貸し借りに関する契約のことです。借入期間・金利などは、この段階で決定されることになります。ローンの希望者が、決済の10日前までに手続きを行うのが一般的です。

4.融資

手続きが完了した後、融資が開始されます。このタイミングで、対象物件の抵当権も設定されることになります。万が一返済が滞ってしまった場合、対象物件は金融機関に差し押さえられるので、計画的な返済を意識することが大切です。

【不動産】住宅ローン事前審査で落とされる理由と対策ポイント

住宅ローンの事前審査を受けて残念ながら落とされてしまう方もいます。なぜ落とされてしまうのでしょうか。理由としては、主に以下のようなものが考えられます。

事前審査で落とされる理由

勤続年数と年齢

現在所属している会社の勤続年数が短い場合、金融機関に信用されにくい傾向にあります。また、年齢も審査に影響します。通常、住宅ローンは30代頃が適齢といわれているため、若い方は事前審査においてやや不利です。

対象物件の担保評価

対象となる物件にどのくらいの担保評価があるのかを、金融機関は重視します。

金融機関は、対象者がローンの支払いができなくなった時の保険として、対象物件に抵当権を設定します。これによって返済不能の際は、対象物件を競売にかけ、借金を回収するのです。

担保評価があまり高くない場合は、審査で不利となってしまいます。

個人信用情報

個人信用情報とは、ローン・クレジットカードの取引事実に関するデータのことです。これによって、過去に返済をきちんと行えていたかどうかを金融機関はチェックできます。金融機関としては融資をする以上、対象者の返済能力の有無を確認しなければなりません。過去に一度でも金融事故を起こしていた場合は、審査で落ちやすくなってしまいます。

住宅ローンの事前審査の対策ポイント

事前審査を無事に通過するためには、以下のようなポイントを押さえておくことが大切です。

返済額・期間の見直し

金融機関は、計画的にきちんと返済してほしいと考えています。そのため、あまりにも無謀な返済計画だと、審査に落ちやすくなってしまいます。事前審査を受ける前に返済額と返済期間を見直して、本当に無理なく返済できるかを考えてみましょう。

頭金の準備

頭金が多ければ多いほど返済額は減るため、金融機関の印象がよいです。無理のない範囲で頭金を多めに用意してみましょう。もちろん、今後の生活に悪影響を及ぼすような金額を用意する必要はありません。どのくらいの金額であれば、問題がないかを考えてみるとよいでしょう。

不動産売却（戸建て・マンション）のよくあるご相談

お手持ちの不動産を売却したい、という方からよくいただくご相談内容をまとめています。売却をご検討中の方は参考にしてみてください。

不動産売却のタイミングはいつ

ライフプラン上、不動産売却をご検討いただくのにおすすめのタイミングは3つです。

• 子どもの誕生、成長
• 子どもの独立
• 定年

例えば、子どもが生まれた、成長により部屋数が足りなくなってきた、というタイミングは住み替え・売却を検討するのにおすすめです。また、子どもが進学や就職などで家を出たタイミングも、最適な広さ・間取りが変わることにより、売却検討タイミングとなります。

定年の場合、よい立地条件の基準や終活を見据えた管理のしやすさから売却という選択肢が最適になることも少なくありません。

不動産売却成功のコツは

不動産売却を成功させるためには、まず信頼できる不動産会社を探してみてください。不動産には「できるだけ高く売る」戦略が向いている不動産と「確実に売る」戦略が向いている不動産があります。実際に話を聞いてみて、お手持ちの不動産に適した戦略を提案できる不動産会社がおすすめです。

売却活動スタート後のコツ

• 内見はできるだけ断らない
• 内見時、室内の照明はすべてつけておく
• 情報の混乱を避けるため、購入希望者とのコミュニケーションは必ず仲介会社を通して行う

住宅ローンが残っていても不動産売却できるのか

結論、住宅ローンを完済していない段階での不動産売却は可能です。方法は大きく2つ考えられます。

• 貯蓄・借入で一括返済する
• 住み替えローンを利用する

住み替えローンを利用する場合、返済額が大幅に増えないようなプランがおすすめです。不動産会社に相談してみてください。もちろん、売却によって得た収入を返済にあてることもできます。

住みながら不動産売却はできるのか

可能です。戸建て・マンションの売却では、多くの方が住みながら売却活動を進めています。購入検討者から内見の申し込みがあれば、内見の準備や案内が必要となります。

不動産を売却するか賃貸するか迷っている

不動産に住む予定がなければ、基本的に売却をおすすめします。マンションの場合、将来的に居住する可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有することも可能です。ただし、空室リスクや維持費用の負担なども考慮する必要があります。売却するか賃貸に出すかは、不動産や売主の事情によっても変わりますので、不動産会社に相談しましょう。

不動産売却前にリフォームは必要か

基本的に、不動産売却前のリフォームは必要ありません。購入後、買主が自分の好みに合わせてリフォームするケースが多いです。ただし不動産の状態によっては、リフォームを行うことで印象がよくなり、好条件で売却できる場合もあります。

不動産売却（戸建て・マンション）の流れ

東京・目黒の不動産相談なら株式会社ジェイランドにご相談ください。住宅ローンや戸建ての売却、マンションなどの不動産取引を親身になってサポートいたします。こちらでは、不動産取引の流れを簡単にご説明いたします。

不動産についてお問い合わせ

まだ売却するとお決まりでなくても問題ありません。お電話からもお問い合わせフォームからも受付中です。

不動産の査定

実際に物件を拝見し、売り出し価格を査定します。スマホ一台からできるオンライン査定にも対応しておりますので、ぜひご利用ください。

不動産売却のコンサルティング

株式会社ジェイランドのコンサルティングは、「不動産を売買するタイミング」や「不動産の持ち方」、「広告手段」など、トータルでアドバイスいたします。

ご契約

不動産売却の方向が決まりましたら、媒介契約を結びます。

不動産売却活動

インターネット、チラシ、現地看板等、複数の媒体で購入希望者を募集します。売主様には、内見のご案内をお願いいたします。

決済・引き渡し

購入希望の方から代金を受け取り、名義変更後、不動産を引渡します。

戸建て・マンションの売却相談前に知っておきたい不動産査定の方法

戸建て・マンションの査定方法には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定

机上査定は対象となる物件を訪問せずに、不動産の立地や路線価、周辺物件の取引事例などのデータをもとに査定価格を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれています。電話やメールで簡単に依頼でき、複数の不動産会社に査定を依頼するのも容易です。しかし物件を訪問するわけではないため、実際の査定額とは大幅に異なる場合もあります。まだ売却を決めておらず、おおよその不動産の価値を知りたい方に向いている方法です。

訪問査定

訪問査定は不動産会社の担当者が物件を訪問し、内装・設備などの状況を確認して査定価格を算出する方法です。不動産査定では、部屋の劣化状況や日当たり、騒音などの周辺環境など、現地で確認しなければわからない項目も査定価格に影響します。訪問査定は実際に物件を見て査定するため、机上査定よりも高い精度での査定価格が期待できます。戸建て・マンションの売却を前提に考えている方は、査定価格の正確性が高い訪問査定がおすすめです。

不動産売却における買取と仲介の違い

戸建てやマンションの売却について相談しようとお考えでしたら、買取と仲介の違いについても知っておきましょう。

買取

戸建てやマンションなどの不動産を、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。不動産会社に相談して、査定額に納得できればすぐに売却できます。売却価格は仲介よりも下がってしまいますが、需要が低い不動産や売却を急ぐ場合に適した方法です。不動産売却の買取は、さらに即時買取と買取保証の2種類があります。

即時買取

即時買取とは、その言葉どおり、不動産をすぐに買い取ってもらう方法です。早期に戸建てやマンションを手放すことができるため、急いで資金を必要とする場合に適しています。また、査定や売買取引が迅速に行われるため、スムーズな売却が可能です。

買取保証

買取保証とは、不動産会社が不動産の買取価格を保証するサービスです。一定期間、仲介による売却活動を行い、その一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合に、あらかじめ取り決めていた売却額で不動産会社が買取します。一定期間は仲介による売却を目指しますので、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

仲介

不動産会社が間に入り、不動産の買い手を探す方法です。不動産会社のネットワークで広く購入希望者を募ることができるため、相場に近い価格での売却も可能です。ただし、すぐ買い手が見つかるとは限らないため、時間がかかってもできるだけ高く売却したい方におすすめの方法といえます。

買取・仲介それぞれのメリット・デメリット

上記では、戸建てやマンションなど不動産売却における買取と仲介の違いについてご紹介しました。では、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

不動産買取のメリット

• 仲介に比べて売却が完了するまでの期間が短い
• 築年数が古い物件でも売却しやすい
• 資金計画や締結までのスケジュールを立てやすい
• 仲介手数料が不要
• 内覧の対応が不要
• すぐに現金化が可能
• 契約不適合責任は原則発生しない
• 近隣住民に知られずに売却できる

不動産買取のデメリット

• 売却価格が相場より安くなる可能性が高い
• 不動産によっては買取できない場合もある

不動産仲介のメリット

• 買取に比べて高値での売却が可能
• 必要書類の作成、売却活動、買主との交渉、トラブルの仲裁などを行ってくれる

不動産仲介のデメリット

• 買取と比べて売却が完了するまでの期間が長い
• 仲介手数料がかかる
• 契約不適合責任を負うことになる
• 内覧に対応する必要がある
• 近隣住民に不動産売却を知られる可能性がある

査定価格・成約価格とどう違う？売り出し価格とは

戸建てやマンションなど仲介による不動産売却を締結するまでには、価格について査定価格・売り出し価格・成約価格があります。査定価格は、売却予定の不動産がいくらくらいの価値があるのか、査定をして算出する価格です。成約価格は、売主と買主が合意して決めた取引成立時の価格を指します。

売り出し価格は販売活動での広告に打ち出している売主の希望価格のことで、売主が決定するのが基本です。査定価格と相場を基準に、売却期限の要望や売主・不動産の状況などと照らし合わせながら、売主が売り出し価格を決めていきます。査定価格は3ヶ月以内に売れることを見込んで算出するのが一般的です。それより早く締結したい場合は価格を下げて売り出します。なお、売り出し価格は成約価格と同額、あるいはほぼ変わらない場合もあります。

戸建ての売却を成功させるためのコツ

不動産売却で戸建ての売却を成功させるためのコツをご紹介します。

土地の権利・境界線を確認する

戸建て売却でトラブルを防ぐために、土地の権利が明確になっているか、隣接地との境界線が確定しているかを確認しましょう。土地測量図や境界確認書などの書類を揃えておき、境界線があいまいな場合は確定測量を行います。

築年数に合わせて不動産売却の方法を検討する

戸建てはマンションよりも築年数による価格の下落率が大きく、築20年で資産価値はほぼゼロになるとされています。築年数が古い戸建てを売却する際は、価格を大幅に下げてリフォームしたい人に向けて売却する、建物を解体して更地で売るなどの工夫も必要です。

売却物件の手入れを行っておく

不動産の評価を高めるために、建物の内装や外観を整えておくことも大切です。建物は築年数とともに劣化していきます。家全体の掃除や水回り・庭木などのメンテナンスを行い、雨漏りやシロアリ被害などの劣化がないかもチェックしましょう。

不動産購入（戸建て・マンション）のよくあるご相談

戸建て・マンションに限らず、不動産を購入するとなると様々な疑問が浮かんでくるのではないでしょうか。多くのお客様からご相談をいただく中で、不動産購入に関するよくある内容をまとめました。参考になれば幸いです。

マンションと戸建てでどちらを購入するか迷っています。どちらがいいですか？

マンションと戸建てのメリットを比較し、自分が暮らすうえで魅力的なほうをお選びください。一般的に、それぞれ次のようなメリットがあります。

マンションのメリット

• 利便性が高い物件が多い
• 管理会社がトラブル・日常のメンテナンスに対応
• セキュリティ関連設備が備わっている
• 耐用年数が比較的長い
• 生活動線がシンプルでわかりやすい

戸建てのメリット

• 比較的広い
• 自分の好きなようにカスタマイズできる
• プライバシーを確保しやすい
• 比較的隣人に気を使わなくていい（足音、生活音など）
• 管理費など共有部分の維持管理費が不要
• 採光・通気性を調整できる

今の暮らしだけでなく、ご自身のライフプランや10年後、20年後をイメージして検討するのがポイントです。

不動産購入においての頭金はどのくらい必要なのか

一般的に不動産を入手する場合の頭金は下記がおおよその相場です。

新築でマンションを購入する場合を除き、購入にかかる費用のうち10％程度が目安の相場となります。

マンションの売却を成功させるためのコツ

戸建てと同様に、マンション売却においても成功させるためのポイントがいくつかあります。

事前に必要書類を準備する

マンションを売却するにあたり、査定に必要な書類を準備する必要があります。例えば、購入時の売買契約書と重要事項説明書、間取り図、購入時のパンフレット、マンションの管理規約・使用細則、耐震診断報告書・アスベスト調査報告書などです。これまでに補修や改修がある場合は、リフォーム履歴の確認資料も揃えておきましょう。

マンション情報を整理する

戸建てと同様に、マンションに関する情報を整理し、アピールポイントを積極的に伝えることが大切です。査定・売却価格を高くするためのポイントとして、築年数や構造、耐震基準、立地、延べ面積、間取り、設備、階数・方角などが挙げられます。また、マンション特有の共用部分の管理状態、セキュリティ設備や共用設備の充実度、長期修繕計画の内容（管理費・修繕積立金）など、アピールポイントを整理しておくことがマンション売却成功のコツです。

マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶ

マンション売却に強い不動産会社を選ぶことも、売買取引を成功させるためのポイントです。一口に不動産会社といっても、メインで扱っている不動産や業務は業者によって異なります。マンション売却の実績が多い業者なら、過去事例で学んだノウハウを活かし、より好条件での売却プランを提示してくれます。

不動産の売却相談 東京都内の戸建て・マンションなら株式会社ジェイランド

東京都内で不動産の売却なら株式会社ジェイランドにご相談ください。港区・渋谷区・目黒区・品川区・世田谷区・大田区の戸建て・マンションに対応可能です。不動産の活用方法は様々ありますが、売却も活用方法の１つです。株式会社ジェイランドは不動産の売却をお考えの方が10年後、20年後も「あのとき売却しておいてよかった」と思えるようセラーズエージェントによるサポートを行っております。従来の仲介業者との違いは、100％お客様の味方であるかどうかです。ご提案する売却プランがご要望に沿っているか、メリットがどのくらい続くか、住宅ローンなど不動産ごとに事情が違う問題を解決できるかどうか、といった視点からベストな提案をいたします。お手持ちの不動産について活用方法を模索している方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。