東京・目黒の不動産相談 株式会社ジェイランド

不動産の住宅ローンについてよくあるご相談

不動産の購入をご検討いただく場合、ほとんどの方が住宅ローンを検討されます。住宅ローンについて、特によくご相談いただくのが住宅ローン控除と年齢に関する内容です。

住宅ローン控除ってなんですか

住宅ローン控除とは、住宅ローン減税とも呼ばれます。つまり、住宅ローンを組んだ人の税金の負担が軽くなるように作られた制度です。

住宅ローン控除の内容

2022年１月以降に下記理由で住宅ローンを組んだ方が対象です。

• 住まいを建てた
• 購入した
• リフォーム・リノベーションした
• 住まいを取得した　など

このような方が住宅ローンを組んだ場合、「住宅ローンの年末残高×0.7％」分の所得税・住民税が13年間お得になります。所得税・住民税は均等に引かれるわけではなく、まずは所得税が減税されます。所得税から差し引いてもなお減税できる分がある場合に住民税から差し引かれる順番です。

住宅ローン控除が適用される条件

• 住宅ローンの返済期間が10年以上ある
• 住宅ローンを組んだ本人が対象の住まいに居住実績がある
  ※新築・取得した日から6カ月以内に居住開始し、控除の適用を受ける都市の12月31日まで引き続いて住んでいる
  ※投資用不動産、土地のみ購入の場合は適用NG
  ※ただし転勤などやむを得ない事情で居住実績がなく、住む意思がある場合は適用可能
  
• 床面積50㎡以上
• 居住用スペースの割合が面積の半分以上
  ※自宅兼事業所の場合を想定
• 合計所得金額2,000万円以下
  ※給与所得・不動産所得・譲渡所得・雑所得などを含む
• 計算の基礎となるのは年末残高

住宅ローン控除を受けるための手続きに必要なもの

前提

住宅ローン控除を受ける場合、控除を受ける初年度は必ず確定申告を行う必要があります。

必要書類（初年度）

• 確定申告書
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 本人確認書類のコピー
  1）マイナンバーカード
  2）マイナンバー通知カード、もしくはマイナンバーが記載されている住民票　＋　運転免許証など
• 建物・土地の登記事項証明書
• 建物・土地の不動産売買契約書のコピー
• 源泉徴収票
• 住宅ローンの残高証明書…住宅ローンを契約する金融機関から発行

※中古住宅の場合…耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書のコピーが必要
※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合…認定通知書のコピーが必要
※2023年１月１日以降に住み始めた場合…
銀行が税務署に直接残高などを証明するため、銀行が発行する借入金残高証明書、新築工事請負契約書のコピーは不要

必要書類（2年目以降）

• (特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
• 住宅ローンの残高証明書

2022年税制改正で変わる住宅ローン控除

税制改正により2022年から住宅ローン控除にいくつかの変更点があります。

1）控除率の引き下げ

【変更前控除率】　1％　→　【変更後控除率】　0.7％

変動金利制のローンで住宅ローン控除が適用されると利益が出るケースがあるため、それを防ぐための変更となります。

2）住民税から減税できる金額の変更

【変更前】
「所得税の課税総所得金額等の合計額の7％」で上限136,500円
　↓
【変更後】
「所得税の課税総所得金額等の合計額の5％」で上限97,500円

3）所得制限

【変更前】すべての所得金額の合計が3,000万円
　↓
【変更後】すべての所得金額の合計が2,000万円

4）住宅の種類ごとの要件緩和

＜新築住宅の場合＞
【変更前】床面積　50㎡以上　→　【変更後】床面積　40㎡以上
※2023年までに建築確認をした住宅が対象
※すべての所得金額の合計が1,000万円以下の場合に限る

＜中古住宅の場合＞
【変更前】
基準を超える築年数の住宅については下記書類の提出を要する
・既存住宅売買瑕疵保険の保険保証明書
　または
・耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書の家のいずれか

＜提出を要する住宅の築年数＞
・鉄筋コンクリート造などの耐火住宅…築25年
・木造など非耐火住宅…築20年

【変更後】
1982年以降に建てられた住宅は書類提出の必要なし

40代でも住宅ローンは組めるのか？

結論40代でも住宅ローンは組めます。ただし、年齢によって組めない場合もあるので注意が必要です。

住宅ローンは現在最長35年まで返済期間を設定することができます。審査基準には年齢制限があり、多くの金融機関では完済時の年齢は79才までとしています。つまり、43才までなら住宅ローンの返済期間を35年設定することが可能です。

しかし、79才まで返済し続けられるかどうか…と不安な方は繰り上げ返済や返済期間を短く設定するなどの方法がおすすめです。

また、40代は生活習慣病が気になってくる年代ですが、住宅ローンを検討するなら健康面には注意が必要です。住宅ローンを組むときには団信の生命保険に自動加入する必要があり、加入条件として健康面が良好であることが求められます。収入面をクリアしていても健康状態で住宅ローンの審査が通らなかった…というケースもありますので、この機会にご自身の健康チェックをしてみるのもよいでしょう。

不動産売却のよくあるご相談

お手持ちの不動産を売却したい、という方からよくいただくご相談内容をまとめています。売却をご検討中の方は参考にしてみてください。

不動産売却のタイミングはいつ

ライフプラン上、不動産売却をご検討いただくのにおすすめのタイミングは3つです。

• 子どもの誕生、成長
• 子どもの独立
• 定年

例えば、子どもが生まれた、成長により部屋数が足りなくなってきた、というタイミングは住み替え・売却を検討するのにおすすめです。また、子どもが進学や就職などで家を出たタイミングも、最適な広さ・間取りが変わることにより、売却検討タイミングとなります。

定年の場合、よい立地条件の基準や終活を見据えた管理のしやすさから売却という選択肢が最適になることも少なくありません。

不動産売却成功のコツは

不動産売却を成功させるためには、まず信頼できる不動産会社を探してみてください。不動産には「できるだけ高く売る」戦略が向いている不動産と「確実に売る」戦略が向いている不動産があります。実際に話を聞いてみて、お手持ちの不動産に適した戦略を提案できる不動産会社がおすすめです。

売却活動スタート後のコツ

• 内見はできるだけ断らない
• 内見時、室内の照明はすべてつけておく
• 情報の混乱を避けるため、購入希望者とのコミュニケーションは必ず仲介会社を通して行う

住宅ローンが残っていても不動産売却できるのか

結論、住宅ローンを完済していない段階での不動産売却は可能です。方法は大きく2つ考えられます。

• 貯蓄・借入で一括返済する
• 住み替えローンを利用する

住み替えローンを利用する場合、返済額が大幅に増えないようなプランがおすすめです。不動産会社に相談してみてください。もちろん、売却によって得た収入を返済にあてることもできます。

不動産購入（戸建て・マンション）のよくあるご相談

戸建て・マンションに限らず、不動産を購入するとなると様々な疑問が浮かんでくるのではないでしょうか。多くのお客様からご相談をいただく中で、不動産購入に関するよくある内容をまとめました。参考になれば幸いです。

マンションと戸建てでどちらを購入するか迷っています。どちらがいいですか？

マンションと戸建てのメリットを比較し、自分が暮らすうえで魅力的なほうをお選びください。一般的に、それぞれ次のようなメリットがあります。

マンションのメリット

• 利便性が高い物件が多い
• 管理会社がトラブル・日常のメンテナンスに対応
• セキュリティ関連設備が備わっている
• 耐用年数が比較的長い
• 生活動線がシンプルでわかりやすい

戸建てのメリット

• 比較的広い
• 自分の好きなようにカスタマイズできる
• プライバシーを確保しやすい
• 比較的隣人に気を使わなくていい（足音、生活音など）
• 管理費など共有部分の維持管理費が不要
• 採光・通気性を調整できる

今の暮らしだけでなく、ご自身のライフプランや10年後、20年後をイメージして検討するのがポイントです。

不動産購入においての頭金はどのくらい必要なのか

一般的に不動産を入手する場合の頭金は下記がおおよその相場です。

新築でマンションを購入する場合を除き、購入にかかる費用のうち10％程度が目安の相場となります。