【不動産売却】戸建ての査定ではどこを見る？査定価格の決まり方は？

不動産の売却を検討されている方の多くが、「実際にいくらで売れるのか？」「価格はどのように決まるの？」など、不動産の価格について気になっている方も多いでしょう。
不動産の価格を決めるには、まず不動産会社に査定を依頼しますが、戸建てはマンションと比較して個性が強く、様々な要素をもとに査定価格が決まります。また、戸建ては建物に加えて、土地も査定の対象に含まれます。不動産会社がチェックするポイントを知ることで、より高い査定額を引き出すことも可能です。
戸建てや土地の査定では、どのような点が評価されるのかを解説します。

不動産会社に売却査定を依頼すると、物件の査定価格が提示されます。この査定価格は一般的に「3ヶ月程度で売れると想定される価格」を指します。これは、一定の売却活動を経て売却することを前提としています。ただし、査定価格がそのまま売り出し価格になるわけではなく、査定価格をベースに売主の事情を踏まえて、最終的な売り出し価格を決めることになります。
では、査定価格を知ることで何がわかるのでしょうか。

住宅ローンが残っている戸建てを売却する場合は、売却金額によって住宅ローンを一括返済する必要があります。そのため査定価格は、住宅ローンが返済できるかどうかを見極める指標となります。

住み替えで次の物件を購入する場合、査定価格によって頭金をどれくらい確保できるかも判断できます。

戸建てはマンションよりも個性が強く、水回り設備や周辺環境など、実際に見なければわからない部分も多数あります。適正な査定価格を出すためにも、戸建ての売却は机上査定だけではなく訪問査定が必要です。

戸建ての査定では、基本的にどのような部分が評価されるのかを紹介していきます。

査定では、登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かどうかをチェックされます。相続した戸建てなど、登記簿謄本の所有者と売主が異なる場合は「所有権移転登記」を行い、登記簿謄本の名義を変更しておきましょう。

建物の構造、築年数、外見、キッチンや浴室など水回りの状況、維持管理の状態などが確認されます。修繕・改修の履歴があれば伝えておきましょう。

日照・眺望・通風・騒音なども戸建ての査定で確認される点です。
日当たりや窓からの眺めがよい物件、風通しがよい物件は査定額が上がります。一方、線路や大通り沿い、周辺の再開発工事による長期的な騒音・振動や異臭があると評価が下がる要因となります。

雨漏りや床の傾きが見られる場合は瑕疵（かし）となり、査定額が大幅に下がります。

売主には土地の境界の明示義務があるため、隣接する土地との境界が確定されているか必ず確認されます。境界が確定していることを証明する「確定測量図」があれば提示しましょう。

戸建て・マンションに限らず、物件の周辺環境も必ず確認されるポイントです。
駅やバス停までの距離、商店街や商業施設などの位置や距離、嫌悪施設（墓地、高圧線、汚水処理場など）の有無などが確認されます。

戸建ての場合は土地も評価対象となります。土地の査定額を決める主なポイントをご紹介します。

土地は面積が広ければ広いほど価格が高くなります。

形状も重要なポイントです。整形な形の土地は利用しやすいため、価値が高くなります。一方、三角地や旗竿地などいびつな形の不整形地は、利用しにくく価格が下がる要因となります。

前面の道路に対して間口が広いほうが使いやすいため、価値が高いです。間口が狭い、または奥行きが長い土地は利用しづらいため、価格が下がる傾向にあります。

道路に面する方角によっても価格は変わり、南向き、東、西、北の順に評価が上がりやすくなります。南向きで日当たりがよい立地が好まれるため、評価が上がります。

駅に近いエリアや人気の商業施設があるエリア、閑静な住宅地などは土地の評価も高くなります。

戸建ての最終的な査定額は、これまで解説したポイントに加えて、さらに以下のような要素を踏まえて総合的に判断されます。

不動産市場の状況は査定額にも影響を与えます。近年のように不動産の価格が上昇している場合は、査定価格も上がる傾向にあります。

最終的な査定額は、エリアの主要価格帯を考慮して調整されることがあります。例えば主要価格帯が3,000万円程度のエリアで、査定額が4,000万円となると、売却が困難になると予想されます。そのため、エリアの価格帯を意識して3,500万円を査定価格とすることがあります。

物件のある住宅地の名声や評判も、査定価格に影響を与えます。例えば高級住宅地が多い世田谷区など、各地域には昔から名声の高い住宅街が存在します。人気の住宅街にあるような物件は、売却価格を高めに設定しても買い手が付くことが予想されます。

戸建ての査定で不安や疑問を感じる点については、遠慮なく不動産会社に相談することをおすすめします。
株式会社ジェイランドでは、東京城南エリアに密着して戸建てやマンション、土地の取引を行ってきた実績があります。不動産のプロがお客様の利益第一・お客様目線で丁寧に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。