東京都内のマンションに建物と居住者年齢の2つの「老い」が迫っているという記事が増えています。都内の築40年以上のマンションの6割に30年以上の長期修繕計画がなく、居住者の高齢化率も高く、マンションの管理に問題も発生しているマンションも多いです。そのような状態ですから、修繕をしなければ危険な状況に陥るほか、居住者高齢化による組合の担い手不足で管理不全のおそれもあります。東京都は事態の改善のため専門家を派遣するなど対策を急いでいるようです。
〇長期修繕計画は30年以上計画されているマンションは4割しかない！
東京都住宅政策本部によると、2021年末時点で都内分譲マンションの累積着工戸数は約194万戸。管理方法を定める区分所有法が改正された1983年以前に建てられたマンションは2023年3月末時点で都内に1万1459棟あり、このうち都の条例が義務づける管理状況の届け出をしたのは1万440棟だったようです。
届け出には戸数や階数などのマンションの概要や、管理組合や長期修繕計画の有無などを記す必要がありました。国土交通省のガイドラインで長期修繕計画は30年以上とされているが、届け出のあったマンションの6割にあたる約6300棟で30年以上の長期計画がありませんでした。
〇マンションの長期修繕計画の立案状況について
都内の築40年以上のマンションの3割にあたる約2800棟は計画そのものが無いようです。計画があるマンションも30年未満の計画だったり、期間を定めていなかったりするようです。管理状況を届け出た1万440棟のうち5.4%は修繕積立金がなく、管理組合がないマンションも5.0%あったようです。
マンションは適切な管理と修繕を続けることで資産価値を維持できたり上げたりできます。修繕を続けるために時期や費用の長期的な計画を立て、入居者から修繕積立金を集めます。長期修繕計画がないと必要な資金のめどが立てられないですし、重要な修繕ができなければ危険なうえ、マンションの資産価値に影響を及ぼしかねません。
〇長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する相談は専門家へ
東京都は適切な管理をしてもらおうと対策に乗り出しました。管理状況を届け出たマンションに対し、組合の求めなどに応じてマンション管理士を無料で派遣するような仕組みです。管理不全の兆候がある場合は5回まで無料とし、マンション管理士は長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する相談などに応じます。また、管理状況の無届けマンションには届け出を呼びかけます。
〇管理不全のマンション購入をする際の注意点について
マンションの長期的な管理不全のリスクが高まるなか、同時に居住者の老いも懸念されています。国土交通省によると、2022年末時点で築40年以上のマンションは全国で約126万戸あり、10年後には約261万戸、20年後には約445万戸に増える見込みとなっています。
国土交通省による2018年度のマンション総合調査によると、1979年以前に完成したマンションでは、世帯主が60歳以上の割合は8割弱にのぼり、2010年以降に建てられたマンションでは2割未満で、古いマンションほど居住者の高齢化が顕著となっているデータが発表されています。そのようなマンションでは、マンション住人の高齢化が進むと管理組合の担い手が減り、管理不全に陥りやすくなり、負のスパイラル状態になるそうです。
最近の不動産価格高騰により、若い世代のマンション購入は築年数の経過したマンションに照準があっている人もいます。つまり管理不全のマンションを購入選択肢に入れると、管理不全を放置すると建物と居住者の老いが連鎖して加速する懸念があります。負のスパイラルに陥る前に現状を正確に把握し、対策を急ぐ必要があります。
いずれにせよ、築年の経ったマンションにおいては、そこに住む住人の老いの問題もあり、修繕等が進まないリスクが発生します。
〇マンション建替円滑化法の改正
マンション建替円滑化法とは
「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」は、マンション建替事業、除却する必要のあるマンションに係る特別な措置及びマンション敷地売却事業等について定めることにより、マンションの建替え等を円滑に実施できるようにするとともに、マンションの良好な居住環境の確保と倒壊等の被害から生命、身体、財産の保護を図ることを目的に制定された法律です。
国土交通省資料
〇区分所有法改正により管理の適正などが2024年にも決定予定
政府は2023年11月分譲マンションや団地を建て替える決議の要件を緩和する区分所有法の改正素案を示した。
高度経済成長期に建てられた集合住宅は建物と住民の「老い」が急速に進む。狙い通り再生を促すには、建て替え費用の負担を抑える仕組み作りも欠かせない。
法制審は同日の会合で、建物に客観的な問題がある場合に建て替え決議の要件を緩和する案を提示した。①耐震性②防火性③外壁④給排水設備⑤バリアフリーのいずれかに当てはまることが前提となる。
マンションの建て替え決議は要件を「所在不明者を除く4分の3の賛成」に引き下げ。
※現行法は所有者全員の5分の4の賛成が必要で、所在不明者は反対票に数えるため合意が難しい。
1つの敷地内に複数の建物が建つ「団地」の建て替えについても決議要件を緩和
国土交通省によると団地は全国に3000ほどあり、全人口の1割程度が居住する。団地を建て替える場合は団地全体と各棟の決議の両方が必要になる。
全棟建て替えの要件を①他の棟含めた所在明らかな所有者の4分の3②各棟ごとの所在明らかな所有者の過半数の賛成が必要だと改める。団地内の1棟の建て替え承認を得る場合は、集会出席者の3分の2の賛成を求める案で検討している。
マンションの築年数と並行して、当時購入した住民も高齢化し、相続も多数発生する事態は逃れられない。
2024年は年始から石川能登半島の大地震など、住まいとなるマンションには住民を守る適正管理や建替えも具体的に進める必要性が大きくなっている。
これからの時代に適正管理と建替えで安全できれいな街を確保することは、住宅を販売する私たちが最もお客様にも知って頂きたいことです。
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