家の買い替えする場合、家の買い替えには新しい家の購入を先に行う「購入先行」と今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」の2種類の方法があります。
購入先行
メリット
・良い物件があれば購入申込をする形になるので、自由度が高い
デメリット
・新居のご契約後に売却活動を開始するので、購入物件の初期費用など費用負担がある
・金融機関により住宅ローンが組めない金融機関がある（買替売却条件で可能な金融機関は御座います。）
・売却出来るまで住宅ローンを2重に支払う可能性がある。
売却先行
メリット
・資金計画が立てやすい
・居住中の為、購入希望者に魅了を伝えやすい
・売却代金を新居のローンの頭金などに使える可能性がある。
デメリット
・土日に内覧等で時間を取られる
・売却期日までに新居に住み替えが出来ない場合、仮住まいを検討する可能性がある。
「購入先行」・「売却先行」の２種類のメリット・デメリットを把握していただいた上、実際自分はどちらが良いのかは、自宅の売却金額、諸費用や税金、ローンを利用する場合は年齢と借入可能額などの「資金計画」を立てる必要があります。
買い替えする際に諸費用がどのぐらい掛かるかが分からないと、「資金計画」が立てられませんので、今回はその「諸費用」についてお伝えしていきます。
■購入時の諸費用について（目安・概算）
中古マンション：購入物件の７～8％
新築・中古戸建：購入価格の８～9％
※物件代金の満額近くの住宅ローンを組んだ場合
ローンの借入が減ると諸費用も減っていきます。
※一般的に50㎡未満の物件や、昭和56年12月31日以前に建築された建物の場合は、税金の軽減が適用できないケースがございますので、諸経費は上記より＋1～2％見ておいた方が良い。
≪主な項目≫
・印紙税
・不動産仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン借入諸費用
・火災保険料
・税金（不動産取得税・登録免許税・固定資産税など）
※不動産取得税は、一定の要件を満たす物件であれば軽減措置があるため、課税されないケースも多い。
■売却時の諸費用について（目安・概算）
中古マンション：購入物件の3.4%～3.6%程度＋譲渡所得税
中古戸建・売地：購入物件の3.4%～3.6%程度＋譲渡所得税
ただし、戸建てや売地の場合は、下記諸費用が発生する場合がありますので注意が必要です。
・土地の測量代（50~80万円程度）別途必要。 物件により多少違う
・古家解体費用 木造で150~200万円程度 別途必要。
≪主な項目≫
・印紙税
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用
・ローン一括返済のための金融機関に払う手数料
・譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）（※１）
（※１）譲渡所得税は、不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。
売却価格から購入価格から建物減価償却を行い譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
※購入や売却に関する税金の詳細な計算方法・資産の評価方法などについては、税務署や税理士にご相談ください。
まとめ
買い替えの際には、購入・売却ともに数百万単位の諸費用がかかります。資金に余裕のない方は、資金ショートする可能性もあるため綿密に計画する必要があります。スムーズな買い替えを実現するためには、全体の流れ・諸費用・資金計画など、不動産エージェントに必ず相談されることをおすすめいたします。