こんにちは、株式会社ジェイランドです。
2025年の建築基準法改正からまもなく1年が経とうとしています。この法改正により、中古住宅市場では「価値が残る家」と「価値がなくなる家」の二極化が急速に進んでいることをご存知でしょうか？
「立地が良いから」「リフォーム済みできれいだから」 それだけで安易に購入を決めてしまうと、将来「売れない」「リフォームできない」という大きなリスクを抱えることになります。
今回は、法改正後の新常識として、プロが教える「避けるべき物件」と「選ぶべき物件」の見極め方について解説します。
資産価値が下がる！？「買ってはいけない家」の3つの特徴
法改正により、以下の特徴を持つ物件は、リフォームの難易度が上がり、資産価値が目減りするリスクが高まっています。
1. 図面や「検査済証」がない家
建築当時の図面や、完了検査を受けたことを証明する「検査済証」がない物件です。 これらがないと、建物の安全性を客観的に証明できません。
その結果、2025年以降の厳しいルール下では大規模なリフォームの許可が下りなかったり、住宅ローン審査で不利になったりする可能性があります。
2. 大手メーカー独自の「特殊工法」の家
「型式適合認定」などを受けたハウスメーカー独自の工法で建てられた家です。 新築時は高性能ですが、そのメーカー以外では構造の仕組みがわからず、リフォームやメンテナンスができないケースが多々あります。将来的な改修の自由度が低く、売却時に敬遠される原因になります。
3. 中身を確認できない「表面だけリフォーム」物件
クロスやキッチン、バスルームなどは新品でも、配管や断熱材、耐震補強といった「見えない部分」が手付かずの物件です。
見た目の綺麗さに惑わされて購入すると、後から欠陥が見つかり、結果的に割高な買い物になるリスクがあります。
逆にチャンス！「価値が上がる家」の特徴
一方で、多少古くても以下の条件を満たす家は、適切なリノベーションを行うことで資産価値を向上させることができます。
- 書類が完備された「在来工法」の家 日本の一般的な「木造軸組工法（在来工法）」であれば、多くの工務店でリフォームが可能です。
さらに検査済証などの書類が揃っていれば、性能向上リノベーションもスムーズに行えます。 - 「構造」がしっかりしている家 内装が古くても、骨組み（構造）さえしっかりしていれば問題ありません。内装費用を抑え、浮いた予算を耐震・断熱改修に回すことで、コストパフォーマンスの高い家づくりが可能です。
- 現行法に適合させる「補強設計」が可能な家 たとえ旧耐震基準の古い家でも、適切な補強計画を立てられる物件であれば、新築同等、あるいはそれ以上の性能に生まれ変わらせるポテンシャルを秘めています。
2025年の法改正で何が変わったのか？
昨年（2025年）施行された改正建築基準法により、これまで「グレーゾーン」だった木造中古住宅が、明確に「基準未達」と判断される時代になりました。
① 「4号特例」の大幅縮小
これまで、一般的な木造2階建て住宅などは「4号特例」というルールにより、建築確認時の審査が一部省略されていました。
しかし改正により、リフォーム時であっても構造計算や図面の提出が義務化されるケースが増えています。
つまり、「図面がない家」はリフォームしたくても申請が通らないリスクが出てきたのです。
② 省エネ基準の「適合義務化」
断熱性などの省エネ基準が、新築住宅で完全義務化されました。 これは中古市場にも影響を与え、「省エネ性能（夏涼しく冬暖かい家）」であることが資産価値の最低ラインになりつつあります。「家の燃費」が悪い家は、今後ますます価格が下がっていくでしょう。
ここに注意！よくある勘違い
「リフォーム済み＝安心」ではない
リフォーム済み物件の中には、確認申請を避けるために、構造に関わる重要な補修を行わずに表層だけをきれいにしているケースもあります。 「どこまで直したのか（特に配管や床下）」を必ず確認しましょう。
「耐震等級3″相当”」は公的な評価ではない
広告でよく見る「耐震等級◯相当」という言葉。
これは「計算上はそのくらい強いはず」という自己評価に過ぎません。 公的な証明書（建設住宅性能評価書など）がないため、地震保険の割引や住宅ローンの金利優遇といったメリットは受けられない点に注意が必要です。
失敗しないための切り札「インスペクション」
法改正後の今、中古住宅選びで最も重要なのが「インスペクション（建物状況調査）」です。
契約前に建築士などの専門家が建物を調査し、
- 雨漏りやシロアリ被害はないか？
- 建物の傾きは許容範囲内か？
- あとどのくらいメンテナンスなしで住めるか？
といったリスクを「見える化」します。 ジェイランドでは、お客様が安心して購入できるよう、このインスペクションの実施や、AIによる物件査定アプリ「Selfin（セルフィン）」の活用を強く推奨しています。
まとめ
これからの家探しは、「見た目」や「築年数」だけでなく、「建築基準法への適合リフォームのしやすさ」や「構造の信頼性」を見極める力が問われます。
「この物件は買っても大丈夫？」 「リフォームで希望の間取りにできる？」
そんな不安をお持ちの方は、ぜひジェイランドにご相談ください。 私たちは売主様の味方であると同時に、買主様の利益を守る「バイヤーズエージェント」として、物件のリスクも包み隠さずお伝えします。
【お問い合わせはこちら】 株式会社ジェイランド https://jland.tokyo
＃ジェイランド
＃東京
＃不動産
＃買ってはいけない
＃法改正
＃中古
＃資産価値