マンションを購入する際に必ず確認する管理費と修繕積立金ですが、マンションによって金額は様々です。ではどのくらいの金額が良いのでしょうか。
安ければ安いほど毎月のランニングコストがかからないので良いと思う方もいらっしゃるかと思いますが、実はそこには大きな勘違いが…
管理費は管理会社での設定金額もあると思いますが、修繕積立金についてはマンション全体の修繕に必要な金額を各住戸で出し合っている事になるので、安すぎてしまうと修繕積立金が貯まらず、しっかりとした修繕が行えないという事になってしまいます。
では、高ければ良いかという事になりますが、高く修繕金が設定されているマンションは総戸数が少ないので高く設定しなければならない事情や、コストの見直しがされず無駄なお金がかかってしまいどんどん高くなってしまっている場合など、色んな理由があると思います。
分譲当初の修繕積立金は売りやすくする為にかなり低く設定されていることが多く、6,000～8,000円（1戸当たり）で㎡単価にすると100円だったりします。
これでは修繕積立金がたまらず、工事資金が不足してしまう事から国土交通省は2011年に「修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。
以降、㎡単価200円程度というのが目安となっているようです。
マンションの修繕積立金は長期修繕計画を立てる事から始まりますが、大規模修繕の実施時期・工事内容・費用の予測によって、修繕積立金の金額を算出し、その額で実施可能かを検討していきます。
大規模修繕前に積立金が不足していた場合、居住者から追徴する場合や、事前に増額を行ったり、更には借入を起こす場合があります。
事前の増額でしたら対応出来る事も多いですが、借入を起こしたり、追徴となってしまうと家計にも影響が出る可能性もあります。
修繕も余分な出費とならないよう、しっかりと管理組合で話合いを行い、削減できる費用などを見直す必要があります。
これは大規模修繕だけでなく、マンション自体の火災保険なども大幅に削減できる項目となります。
同じマンションに住んでいる住民同士、他人任せにせず、当事者として取り組む事が重要かと思います。
なお、新築当初は低く設定している修繕積立金ですが、一般的には250～300円前後が妥当とも言われています。
マンションによって修繕金は異なりますので、いくらなら良いという基準を設けるのではなく、例えば総戸数やエレベーターの数、エントランスの様子や中庭の状態など、全体をしっかり見たうえで、最終的には長期修繕計画や重要事項に係る調査報告書などの書類を見て判断するようにされる事をおすすめします。
重要事項調査報告書を見る際のポイント
・管理費・修繕積立金の現状の金額
・修繕積立金の残高（貯蓄額）
・大規模修繕を含む修繕の履歴
上記を把握することにより、修繕積立金の残高が十分なのか？または足りなくなる可能性が高いの見比べると良いでしょう。
「マンションは管理を買え」とも言われますが、一昔前のマンションは自主管理や分譲時の修繕計画がずさんだったこともあり、現所有者に負担が掛かるようになっている物件も御座います。
旧耐震（S56年建築確認以前）から平成5年くらいまでは建築確認後の検査済証を取得していない物件も多数御座います。
耐震性に疑問があるだけでなく、建築確認通りの建物が建っていない等、修繕も人一倍掛かる場合がありますので、しっかりと重要事項に係る調査報告書や議事録を見て、修繕内容を精査することが重要です。
昨今、住宅ローンでも旧耐震には融資出来ない金融機関も増えております。
東京都内にも修繕ではなく、建て替えが必要な物件も多数ありますので、住宅を購入する際は金額だけでなく大切にする部分が御座います。
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