マンションをご検討の方は必ずチェックする項目の『管理形態』ですが、何種類かあるのはご存知かもしれませんが、それぞれどのように違うのかはご存じの方は少ないかもしれません。
今回はマンションの管理形態の種類をまとめてみたいと思います。
まず、分類としましては「自主管理」「一部委託管理」「全部委託管理」の3種類があります。簡単にまとめてみました。
【自主管理】
マンションの管理自体を全てマンションの住民である自分たちで行う管理方式となります。最近では少なくなってきましたが、小規模マンションや旧公団や公社のマンションなどでは多いのではないでしょうか。
【一部委託管理】
名前の通りですが、マンションの管理業務を一部だけ外部に委託している管理方式となります。一部管理は一般的には中古マンションに多いかと思いますが、管理組合の決定により途中から全部委託を一部委託へ切り替えるパターンが多いかと思います。
【全部委託管理】
こちらは全ての管理業務を管理会社へ委託する管理方式となります。
新築の分譲マンションや総戸数の多いマンションなどでは全部委託管理で管理をされているマンションが多いかと思います。
それぞれメリット・デメリットが存在し、よりマンションの価値を高めるには管理次第と考えておりますが、どの形態がご自身のマンションに適しているかにもよるかと思います。
委託管理をすれば費用が管理会社から請求される為、管理費が高くなってしまいます。
ですが、その分不具合があった時も迅速に対応していただけたり、最新のサービスを受ける事も可能となってくるかと思います。
通常のマンション運営でしたらそこまで支障がないかもしれませんが、大規模修繕などを行う場合は管理組合と一緒に管理会社がメインで行ってくれるので、スケジュール管理なども含め、大変助かる事も多いかと思います。
逆にいうと自主管理では、完全に居住者様たちでの管理となるので、ご自身のマンションを綺麗に保つ事や資産価値についても意識が向くので、よりマンションの住民の士気が高まるかと思います。
ですが、上記でもお伝えしました通り、修繕計画や不具合にも管理組合の方がメインとなってくるので、負担が多くなってくるかと思います。
また、一部委託管理の場合は一部を委託するので、掃除や定期的な修繕については委託する事も可能ですが、やはりこちらも管理組合がある程度しっかりと管理していかなければならないという事になります。
それぞれ良し悪しはありますが、マンションには管理組合があり、そこで管理業務をどうするか話し合いが持たれる事がほとんどで、その管理組合の理事や副理事なども輪番でマンションの居住者様たちで行っていく事が多いと思います。
ご自身が購入される際にはそういった点も考慮しつつご検討されると良いかと思います。
不動産売買の際は、管理形態により住宅ローンに影響が出る場合も御座います。
例）自主管理はローン取り扱いの出来ない金融機関も御座います。
「マンションは管理を買え」とよく言われますが、実際は管理組合の内容を確認して、修繕積立金は勿論、資産であるマンションの定期的なメンテナンスが行われているかも重要です。
例えば、いままで修繕が行われていないようなマンションであれば、購入後に大規模修繕を行い自己負担が出る可能性も御座います。
外壁や給排水管、エレベーター、サッシ交換など高額な工事が必要な場合、修繕積立金の積立額によっては、各区分所有者の負担金があるかもしれません。
重要事項調査報告書と長期修繕契約、管理規約等を取得して、物件の内容をしっかり確認し、わかりづらい場合は、担当の仲介業者等に確認するようにしましょう。
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