【2026年度税制改正】中古住宅の住宅ローン控除が大幅拡充！恩恵と注意点をプロが解説

2026年度の税制改正大綱が決定し、これから住宅購入を検討されている方にとって非常に大きなニュースが飛び込んできました。今回の改正は、住宅ローン控除の拡充を中心に、子育て世帯や中低所得層への支援を強化する内容となっています。

最大のポイントは、「中古住宅の取得を強力に後押しする内容」となっている点です。
これまで新築に比べて税制面で不利になりがちだった中古住宅市場に、大きな変化をもたらす改正案について、不動産のプロの視点からわかりやすく解説します。

住宅ローン控除の基本と、これまでの「新築・中古の壁」

住宅ローン控除とは、住宅を購入した際、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を、所得税や住民税から一定期間差し引くことができる（減税される）制度です。

現行制度では、新築と中古で受けられる恩恵に大きな差がありました。

新築（高性能の認定長期優良住宅など）： 借入限度額4500万円（子育て・若者世帯は5000万円）、適用期間13年間。床面積40㎡以上（合計所得1000万円以下の場合）。
中古（高性能の認定長期優良住宅など）： 借入限度額3000万円、適用期間10年間。床面積50㎡以上。

このように、中古住宅は借入限度額が低く、期間も短く、さらに対象となる広さのハードルも高い状態でした。今回の改正では、本来2025年末だった適用期限が2030年末まで5年延長されるとともに、この「中古の壁」が大きく取り払われます。

2026年1月入居分から適用される改正案では、中古住宅への支援策が劇的に拡充されます。

中古住宅（認定長期優良住宅など）の借入限度額が3500万円に引き上げられ、適用期間も新築と同じ13年間に延長されます。

これまで中古住宅にはなかった、19歳未満の子を持つ「子育て世帯」や、夫婦のいずれかが40歳未満の「若者世帯」への優遇策が新設されます。認定長期優良住宅などの場合、借入限度額がさらに1000万円増額され、最大4500万円となります。

合計所得金額が1000万円以下という条件付きですが、中古住宅でも床面積40㎡以上から控除の適用を受けられるようになります。

※注意点： 子育て世帯などが控除を受ける場合、「40㎡以上50㎡未満の面積緩和特例」と「借入限度額1000万円上乗せ特例」のどちらか一方しか選択できない点には注意が必要です。

今回の改正で、実際の減税効果はどの程度になるのでしょうか。

面積要件が40㎡に緩和されたことで、例えば「20代独身時に40㎡台の中古物件を購入して控除を受け、将来家族が増えたタイミングで広い家に住み替え、再度住宅ローン控除を受ける」といった、人生で複数回制度を活用する戦略も現実的になります。

一方で、東京都心部で物件を探す方からは不満の声も上がっています。面積要件緩和（40㎡〜50㎡未満）を利用するための「合計所得金額1000万円以下」という制限です。

目黒区や渋谷区など、都心の利便性の高いエリアでは、40㎡台の中古マンションでも高額になるケースが珍しくありません。物件価格が高いゆえに、購入者の所得も1000万円を少し上回っているケースが多く、「面積はクリアしているのに所得制限で控除が受けられない」と購入をためらう事態も想定されます。

今回の大綱では、住宅ローン控除以外でも子育て世帯の資産形成を後押しする内容が盛り込まれています。 2027年には、少額投資非課税制度（NISA）の「つみたて投資枠」の年齢制限が撤廃され、18歳未満でも利用可能になります。

教育資金など、お子様のための長期的な資産形成として、単なる預金だけでなくNISAの活用が有力な選択肢となってきそうです。

全体として、今回の税制改正は子育て世帯や中低所得層に手厚く、特に省エネ性能の高い中古住宅市場の活性化を強く促す内容となっています。

【適用開始のタイミングにご注意を！】 今回の改正案は、法案成立後、2026年1月の入居分から適用されます。すでに入居済みの物件に遡って適用することはできませんので、現在物件探しをされている方は、引き渡し・入居のタイミングを戦略的に考える必要があります。

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