住宅購入時に知っておきたい不動産業界の課題について

そもそも不動産業界はマンション開発や不動産流通、アパートやオフィスビルなどの賃貸業などが存在し、一口に不動産業といってもそのジャンルは多岐にわたります。また、不動産市場を取り巻く現状は、景気や世界情勢、高齢化、少子化などの国内問題といったさまざまな要素によって影響を受けやすい業界である為、不動産テックを活用しての効率化が求められています。

◇不動産業界の課題について

• 他の業界に比べて、生産性が低い
• 他の業界と比較して、IT活用が遅れている
• 高額な不動産取引が多い為、消費者と業者間の情報の非対称性が大きい
• 不動産業界に勤める方の高齢化の問題
• 大手不動産業者の台頭により、中小零細企業との差が大きい　etc.

財務省の「法人企業統計調査」によると、不動産業界は国内4位の規模を誇る市場規模のようです。その市場規模はかなり大きく、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産グループ、三井住友トラスト不動産、大京グルプといった名だたる大手不動産業者がトップシェアを争っています。

不動産市況に目を転じると、全体的に上向きの傾向が見られますが、日本銀行のマイナス金利政策の余波を受け、住宅ローン金利は低金利で推移しています。その影響もあってか、新築住宅の着工数はここ数年増加傾向にあります。しかし、資材の高騰を受けての販売価格の上昇、地方の不動産案件が売れずに残っている事などが課題となっています。

〇本当に不動産市場の好景気はオリンピックまで？！

先日、山手線の新駅名が『高輪ゲートウェイ』と決定し、都心部では、2020年の東京オリンピックを見据えての大規模ビル開発が進んでいます。

渋谷や市ヶ谷、虎ノ門などでも商業ビルやタワーマンションの建設ラッシュが続き、売れ行きも好調のようです。

不動産業界は全体的に活況を呈しており、この状況はオリンピックが終わるまで続くと見られています。

不動産市場の好景気はオリンピックまで続くと思われますが問題はその後です。

現在の不動産バブルは、オリンピック需要を見込み、キャピタルゲイン狙いの投機目的の要素が強く、需要が落ち着くと見られるオリンピック開催前になると大量の不動産が売却され、バブルが弾けて地価が暴落するという見方も存在します。実際のところ、地価がどう変動するかについてはそのときになってみないと分かりません。

しかし、今の高需要が永遠に続くものでないことは確かですし、いつの時代も需要と供給のバランスによって市場は形成されるべきです。

人口減少問題も足かせ

さらに日本が抱える課題として、人口減少問題があります。このまま少子高齢化が加速度的に進み、若者を中心とする生産年齢人口が減っていくと、アパート・マンションの需要も減り、都市部でも空室や空き家が目立つようになるかもしれません。水面下では『立地適正化計画』が進展しており、地域ごとに『居住誘導区域』と『都市機能誘導区域』が線引きされている事も考慮すると、業界4位を誇る不動産業界でも、社会構造の変化に柔軟に対応できる多様なサービスの創出が求められます。

残念な事に『立地適正化計画』を把握せずに不動産取引を行っている事業者が多いようです。

不動産のマイナス情報をきちんと開示できるようにする為に、『不動産テック』の活用が重要だと思います。当社の不動産テックツールでは『立地適正化計画』の状況のアラートが出るようになっています。

立地適正化計画：https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html

日本の不動産市場は、世界の中でも透明性が低いと言われており、また産業別のデジタル化指数を見ても不動産関連の産業は軒並み低位に位置しています。

もはや「時代遅れ」の産業となりつつあります。悲しい事に、ネットの使えない不動産事業者よりも、ネットを使える消費者の方が不動産についての知識を持っているといった事も多くのシーンで存在します。

ちなみに米国では物件情報の情報源としてもっとも信頼度が高いのは不動産業者向けのデータベースMLS(アメリカ版REINS)といわれるものがございます。

MLSのデータベースに接続すれば、販売中のほぼ全ての物件情報をリアルタイムにサイト掲載できます。情報の鮮度・精度・網羅性が一番高く、ポータルサイトとしてはある意味、もっともすぐれたサイトと表現できます。このシステムを活用して、Zillow、Redfin、Realtor.comといったサイトが信頼されるサイトとなり、不動産テックの活用も広がりを見せているようです。

不動産テックが急速に拡大している背景には日本特有の文化と政府による後押しがあります。日本では「新築信仰」が根強く、不動産取引全体に占める中古物件の割合は約14.7％程度にとどまるようです。

これは欧米諸国と比べると1/6程度と極めて低い数字であり、新築市場の価格上昇にも後押しされる形で今後の急速な市場拡大が見込まれます。

また全国における空き家問題も深刻なことから、政府は不動産売買・重要事項説明のインターネット解禁や、不動産データの一元化など取引インフラの整備に着手し、中古住宅市場を現在の2倍の20兆円に増やす目標を掲げています。

〇解決策となるのは『不動産テック』の活用ではないでしょうか？

不動産テックのサービス領域は、インターネットを利用したVR（virtual reality）、AR（Augmented Reality）、顧客同士のダイレクトマッチング、人工知能を利用した価格推定・物件提案、Iotを利用したスマートロックなどを利用した内覧システムなど多岐にわたっている。

中古住宅業界では、ビッグデータ解析を使った情報公開システムにより、住宅購入希望者に「安心感」と「信頼感」を持ってもらうための取り組みが行われています。当社は不動産情報はマイナス情報こそ重要と考え、買っていい物件かを判定できる『SelFin』という不動産テックルーツの提供を行っています。

SelFin（セルフィン）：https://www.re-agent.info/selfin-lp/0116/lp/

不動産情報の活用システムには、業者間で不動産情報を登録・閲覧できる「レインズ」という仕組みがあります。

しかし、この仕組みは一般消費者向けには公開されていません。

このような一般消費者と不動産業者との情報格差をなくすためには、情報公開を推し進め、誰でも簡単に情報のインプットやアウトプットができるシステムの運用が不可欠と言われます。

当社では購入意思確認の取れた消費者の方に、AI評価を付けた『物件提案ロボ』という不動産テックルーツの提供を通じ、事業者間で流通している情報をなるべく早くお届けするサービス提供を行っています。

物件提案ロボ：https://self-in.com/robo

また、現在はビットコインなどの仮想通貨取引の安全性を担保するために、さまざまな業界でプラットフォーム化が進んでいるブロックチェーン技術。この技術を応用した高度な情報管理システム活用の動きが、不動産業界でも見られるようになってきました。

賃貸物件を例にとれば、IT重説の仕組みが少しずつ広がりを見せ始め、住宅の供給から、物件管理、入居者探し、入居希望者の案内、契約の締結まで、一連のプロセスを完成させるには、さまざまな業者とのやり取りを簡略化する仕組みが広がろうとしています。

その為、不動産テックツールやブロックチェーン技術をプラットフォームとしたIotアプリケーションでつなげることで、個別対応の壁を取り払い、一括サービスによる提供で顧客満足度の向上が期待されています。

〇当社の目指す不動産テックツールについて

当社は不動産テックツールの提供を通じ、消費者に安心をお届けし、不動産業界全体の活性化に寄与出来れば幸いです。