こんにちは、株式会社ジェイランドです。
中古戸建てを購入して、自分好みにリノベーションする。
そんなマイホーム計画、ワクワクしますね。 物件探しでは、建物の間取りやデザイン、設備の古さなどに目が行きがちです。
しかし、建物と同じくらい、いえ、それ以上に重要なのが「土地」の見極めです。
なぜなら、建物は後からリフォームや建て替えで変えることができますが、土地は動かすことも、その性質を根本から変えることもできないからです。
将来の資産価値を守り、安心して長く暮らすために、絶対に知っておきたい「土地の見極め方」について、不動産のプロが解説します。
1. 【最重要】「再建築不可」を避ける！道路との関係（接道義務）
土地選びで最も恐ろしいリスクの一つが、「将来、建て替えができなくなること」です。これを避けるために理解しなければならないのが「接道義務」です。
接道義務とは？
建築基準法では、「建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。
これは、万が一の火災や急病の際に、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに進入できる経路を確保し、地域全体の安全を守るための絶対的なルールです。
満たさない場合のリスク
この条件を満たさない土地は、たとえ現在建物が建っていてリノベーションが可能であっても、将来、火災や地震で建物が倒壊した場合に『二度と建て替えができない「再建築不可物件」』となります。
その結果、不動産としての資産価値が限りなくゼロに近づくという重大なリスクを抱えることになります。
中古戸建てを購入する際は、その土地が「建築基準法上の道路に適切に接しているか」を、不動産会社に必ず確認しましょう。
2. 地盤がしっかりしているか確認する
新築住宅では建築前に地盤調査を行いますが、中古住宅では既存の建物を解体しない限り詳細な調査は難しい場合があります。そのため、土地の成り立ち（履歴）と、現地に現れるサインを自ら確認することが重要になります。
注意したい土地の履歴
国土地理院の過去の航空写真や自治体の古地図で、昔の土地の姿を確認しましょう。 また、「沼」「沢」「窪」「田」など、地名に水や低い地形を表す漢字が含まれている場合も、重要なヒントとなります。
- 田んぼ・沼地・河川だった土地 水分を多く含む軟弱な粘土層や腐植土が堆積している可能性が高く、地盤が弱い傾向があります。
- 盛土造成地 谷や窪地を埋めて造成した土地です。締め固めが不十分な場合、地震時に崩れたり、不同沈下（家が傾くこと）を起こすリスクがあります。
現地で確認すべき地盤リスクのサイン
内見時、建物だけでなく周囲も観察しましょう。
- 近隣の擁壁やブロック塀に亀裂や傾きはないか
- 電柱が傾いていたり、道路が波打つようにうねっていないか
- 建物自体に傾きや、基礎にひび割れはないか
床にビー玉を置いて転がるか試したり、スマートフォンの水平器アプリを使うだけでも、不同沈下の兆候を確認できます。
特に、建物の基礎に「幅0.5mm以上のひび割れ（ヘアークラックと呼ばれる髪の毛程度の細いものを除く）」がある場合は注意が必要で、専門家による調査を推奨します。
3. 災害に強い土地を選ぶ（ハザードマップ）
日本に住む以上、自然災害のリスクは避けられません。重要なのは、その土地のリスクを正しく把握することです。
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などで、対象地域の災害リスクを確認しましょう。最低限、以下の項目はチェックが必要です。
- 洪水ハザードマップ
- 内水ハザードマップ（下水道の処理能力を超えた雨水による浸水）
- 土砂災害ハザードマップ
- 地震ハザードマップ（揺れやすさ・液状化リスク）
色が塗られているエリアだからといって、必ずしも「買ってはいけない土地」というわけではありません。リスクを理解した上で、「基礎を高くする」「水災補償が手厚い火災保険に入る」などの対策を講じられるかどうかが判断基準となります。
4. 崖・擁壁（ようへき）に隣接する土地の注意点
高低差のある土地で、崖や擁壁（土留めの壁）に隣接している場合は、建築や建て替え時に大きな費用がかかる可能性があります。
一般的に、高さ2mまたは3mを超え、かつ傾斜30度以上の土地は「がけ」として規制対象になります。
避けるべき崖・擁壁
- 目視で明らかに危険な崖：土が崩れそう、岩が露出しているなど。
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内の土地：建て替えに厳しい制限がかかる場合が多いです。
- 高さ2m以上で、亀裂・変形・膨らみ（はらみ）が見られる擁壁：現在の安全基準を満たしていない古い擁壁（不適格擁壁）の可能性があります。
やり替えが必要になると、数百万円〜一千万円以上の費用がかかることもあります。
これらの最終的な安全性判断は建築士などの専門家が行う必要があります。
5. 境界線は必ず明確に
隣地との境界を示す「境界標（境界杭）」が明確に入っているか確認しましょう。 境界が曖昧なまま購入すると、将来的に隣地所有者との間で「ここはうちの敷地だ」といったトラブルへ発展する可能性があります。
境界が確定していない土地は、それだけで避けるべき中古住宅候補と言っても過言ではありません。売買契約前に、売主側の責任で境界を明示してもらうことが原則です。
6. その他、避けた方がよい土地
- 土地の形がいびつ（不整形地） 極端に細長い土地（うなぎの寝床）、三角形の土地、道路との高低差が大きすぎる土地などは、建物の配置に制限が出やすく、将来売却する際に買い手が付きにくくなります。
- 周囲より低い土地 雨水や隣地からの排水が流れ込みやすく、湿気が溜まりやすいため、建物の劣化を早める原因になります。
- 抵当権が残ったままの土地 通常は決済時に抹消されますが、抵当権抹消前に代金を全額支払うことは大変危険です。トラブルに発展する可能性があるため、不動産会社の進行のもと、確実に抵当権が消えることを確認しましょう。
- 心理的瑕疵（かし）がある土地 いわゆる事故物件などです。契約時の告知義務はありますが、将来ご自身が売却する際にも不利になる可能性がある点は理解しておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。 土地は動かすことができない重要な資産です。そのため、建物以上に慎重な判断が求められます。
「少し難しそう…」と感じた方もご安心ください。私たち不動産のプロが、これらの調査や確認をサポートします。 ご自身でも十分な情報収集を行いつつ、購入時には信頼できる専門家に必ず相談することをおすすめします。
後悔のない住まい探しのために、ぜひジェイランドにご相談ください。
#土地
＃再建築不可
＃中古戸建
＃ジェイランド