マンション修繕積立金　自宅担保に融資

住宅金融支援機構はマンション所有者が自宅を担保に修繕積立金を借りられるローンを2020年度中に投入する予定だ。住宅資産の劣化を資金面から支援する対策として検討をしている。

機構が毎月の修繕積立金を将来分もまとめて貸し出す仕組み

借り手は利息の支払いだけで済み、元金は死亡後に自宅の売却で返済が可能となる。

高齢者が自宅を担保に生活資金を借り、死後に物件を引き渡すリバースモーゲージのマンション修繕版と呼べる仕組みになる。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。

直訳すると「リバース＝逆」「モーゲージ＝抵当・抵当権」という意味です。

各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取扱いをしていることが特徴です。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージの利用を検討する前には、メリットとデメリットをきちんと確認しておくことが大切です。リバースモーゲージの主なメリット・デメリットには次のようなものがあります。

リバースモーゲージのメリット

1. 毎月の支払いは利息のみなので、老後生活中の支出を減らすことができる（通常の住宅ローンは、毎月の返済が元金＋利息
2. 元金の返済は、借入人が死亡した際に現金一括または、自宅の売却のいずれかを選べる（借入人の生存中に繰上返済することも可能）
3. 住宅や土地を担保にして、自宅に住み続けながら老後資金の借入れができる
4. 借入人が死亡した場合、配偶者が契約を引き継げるようにしている金融機関が多いため、配偶者の居住に関するリスクを回避できる
5. 退職金や預貯金などのまとまった資金を残しておくことで、居住環境を確保しながら老後資金の減少を遅らせることができる

リバースモーゲージのデメリット

1. 長生きすればするほど、最初に設定された融資限度額まで資金を使ってしまうリスクがある（借入期間は一般的に借入人の死亡時までの期間）
2. 生存中に土地・建物の価値が下落すれば、融資限度額の見直しがされるリスクがある
3. 変動金利のみのため、金利変動リスクがある

年金生活でゆとりが無く、リフォーム費用や老人ホームの入会金等、リバースモーゲージを利用して、生活費にゆとりを持ちご自身が無くなったら売却して精算する。相続時の残されたご家族の紛争などの問題も一緒に解決が出来ます。

リバースモーゲージと合わせて検討する対策

・リースバック

　リースバックは家を売却して賃料を払い住み続けることのできるシステムで、比較的簡単に家に住んだまま資金調達が可能です。

・不動産の売却

　不動産を売却して現金化します。

リバースモーゲージとリースバックで注意する点

・リバースモーゲージやリースバックは主に金融関係の会社が行っているサービスです。

売却する際に利益が無いと金融機関は取扱しません。

売却査定や売却価格については、金融機関の指定する金額となるため当然に安く売却するのが前提となります。

　※例）不動産買取再販業者の買取価格（相場の6割程度）

最後にマンション修繕費のローンについて

管理会社は修繕積立金を事前に確保でき、滞納の心配がなくなる。積立金の値上げなど住民負担が増えるタイミングで活用すれば意見集約がしやすくなるメリットもあるとみられている。